Vinci Logística FII (VILG11): conheça a gestão e estratégia

Gustavo Heldt

O Vinci Logística FII (VILG11) é um fundo imobiliário que investe em galpões logísticos com alto potencial de valorização.

Durante a crise do coronavírus, foi um dos fundos do segmento que apresentou grande resiliência e conseguiu renovar contratos de locação importantes, além de adquirir novos imóveis. 

A gestora responsável, Vinci Partners, já possui mais de R$ 46 bilhões em ativos sob gestão e vem se destacando entre as casas de investimentos alternativos.

Então, será que o Vinci Logística FII (VILG11) cabe no seu portfólio?

Ao longo da leitura, você terá todas as informações que precisa para decidir. 

Como é o fundo Vinci Logística FII (VILG11)

O Vinci Logística FII (VILG11) é um fundo de investimento imobiliário de condomínio fechado que busca obter renda com a aplicação de recursos em galpões logísticos.

O foco do fundo é a aquisição de condomínios logísticos de alto padrão através de parcerias com players estratégicos do mercado de galpões.

Ele é aberto para investidores em geral e é negociado na bolsa de valores por meio do código VILG11.

O Vinci Logística FII teve sua primeira emissão em 2018, tendo captado R$ 65,2 milhões em recursos para a aquisição de empreendimentos. 

A segunda emissão ocorreu em maio de 2019 e captou R$ 157 milhões na bolsa de valores, com a adesão de mais de 2 mil cotistas.

Desde então, foram realizadas mais três emissões, sendo a última em agosto de 2020 (captação de R$ 420 milhões). 

Em janeiro de 2021, o fundo anunciou uma nova distribuição de cotas com liquidação da oferta em fevereiro de 2021.

Hoje, o Vinci Logística FII atingiu o valor de mercado de mais de R$ 1,4 bilhão e conta com mais de 88 mil investidores, segundo a apresentação institucional de outubro de 2020.

Gestão do Vinci Logística FII (VILG11)

O Vinci Logística FII (VILG11) é gerido pela Vinci Partners, uma das maiores gestoras independentes de investimentos alternativos do Brasil.

A empresa foi fundada em 2009 e gerencia hoje mais de R$ 46 bilhões em ativos, atuando principalmente nos setores de Private Equity, Real Estate, Infraestrutura, Crédito, Multimercado, Ações, Investments Solutions e Assessoria.

Ao todo, são 258 fundos e veículos sob gestão e 33 sócios responsáveis. 

Além disso, a Vinci Partners se destaca pela sólida reputação na geração de resultados e modelo de partnership único no Brasil (sócios são clientes e clientes são sócios).

Atualmente, o responsável pela gestão do segmento logístico é Ilan Nigri, que possui mais de 15 anos de experiência em estruturação, desenvolvimento, execução e análise de investimentos em real estate.

Ele já passou pela Opus Gestão de Recursos e Banco Pactual e possui formação em Engenharia Civil. 

A taxa cobrada pela administração do Vinci Logística FII é de 0,95% a.a., com taxa de performance de 20% sobre o que superar o IPCA + 6% a.a.

Como se trata de um FII de condomínio fechado, as cotas não podem ser resgatadas antes do encerramento do fundo.

Para vender, você deve negociar a cota no homebroker, como se fosse a ação de uma empresa.

O valor das novas cotas emitidas em janeiro de 2021 é de R$ 113,00 mais R$ 5,00 da taxa de distribuição primária, segundo o prospecto.

Já o investimento mínimo será de 221 cotas (R$ 25.039,30). 

Estratégia do Vinci Logística FII (VILG11)

A estratégia do Vinci Logística FII (VILG11) se baseia em três táticas:

  • Aquisição de imóveis prontos ou em construção para obtenção de renda e quaisquer direitos reais sobre a propriedade
  • Investimento indireto em imóveis mediante a aquisição de ativos imobiliários e cotas de outros fundos 
  • Ganhos de capital obtidos com compra e venda de imóveis ou ativos.

A gestão foca tanto em contratos típicos quanto atípicos, priorizando galpões modulares ou big-box.

Para selecionar os ativos, são considerados cinco pilares:

  • E-commerce: exposição direta e indireta a locatários do segmento de e-commerce, devido ao atual crescimento das vendas online
  • Parceria com players estratégicos: realização de parcerias e sociedades com operadores logísticos ou players estratégicos, adquirindo participações minoritárias ou de controle em imóveis logísticos
  • Priorização de condomínios logísticos: são imóveis que possibilitam maior diversificação de risco com relação à vacância de espaços durante períodos de instabilidade do mercado, pois oferecem maior flexibilidade de ocupação
  • Contratos atípicos BTS/BTL/SLB: são contratos das modalidades built-to-suit, buy-to-lease ou sale-lease-back, que são regulados pelo Art. 54 da Lei nº 8.245/1991 e oferecem maior proteção contra oscilações de preço de aluguel
  • Localizações estratégicas: preferência por imóveis próximos a grandes centros consumidores ou industriais que possuem acesso aos principais eixos rodoviários e possibilidade de conversão ou mudança de uso.

Rentabilidade do Vinci Logística FII (VILG11)

A rentabilidade esperada é uma informação aguardada pelos investidores, mas é preciso analisar o desempenho do fundo com cautela, considerando todos os períodos e tendências do mercado.

No acumulado geral desde seu IPO, o Vinci Logística FII (VILG11) teve uma rentabilidade líquida de 76,3%, segundo o relatório de desempenho mensal de dezembro de 2020.

Já a rentabilidade bruta foi de 84,2%, considerando o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) de 25% e o Ibovespa de 38,5% como parâmetros de comparação no mesmo período.

No ano de 2020, devido aos efeitos da pandemia, o fundo apresentou rentabilidade líquida acumulada de -15,7%, considerando o retorno de 2,2% em dezembro.

Desde a segunda emissão do Vinci Logística FII, em março de 2019, a rentabilidade líquida foi de 12,2%.

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Gustavo Heldt

Gustavo Heldt

Gustavo Heldt é jornalista, especialista em investimentos, assessor e entusiasta de bons fundos e gestores.

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