RBRF11: conheça o RBR Alpha Multiestratégia Real Estate FII

Gustavo Heldt

O RBRF11 é um fundo de fundos imobiliários gerido pela RBR Asset Management que tem ganhado destaque no mercado.

O ticker RBRF11 é o código de negociação das cotas na bolsa, mas seu nome oficial é RBR Alpha Multiestratégia Real Estate FII.

Como todo fundo da categoria, possui um portfólio alocado majoritariamente em cotas de outros FIIs. Nesse caso, com foco nos segmentos de lajes urbanas, shoppings, logística e recebíveis.

Quer saber se vale a pena investir no RBRF11?

Então, acompanhe os tópicos para entender sua gestão, estratégia e rentabilidade.

Como é o fundo de fundos RBRF11

O RBRF11 é um fundo de fundos imobiliários negociado na bolsa de valores.

Isso significa que ele investe a maior parte do seu patrimônio em cotas de outros fundos imobiliários e ativos relacionados a esse mercado.  

Seu nome oficial é RBR Alpha Multiestratégia Real Estate FII e sua atividades iniciaram em setembro de 2017.

Em novembro de 2020, o fundo possuía um patrimônio líquido de R$ 862 milhões, com mais de 9 milhões de cotas emitidas. 

O objetivo do RBRF11 é buscar a diversificação de investimentos com foco em FIIs de imóveis prontos e com bom potencial de valorização, além de FIIs mais sensíveis às oscilações de curto prazo do quadro macroeconômico. 

O fundo já realizou 6 emissões de cotas na bolsa, sendo a última em novembro de 2020.

Como todo fundo imobiliário, o RBRF11 distribui no mínimo 95% dos resultados para os cotistas, com pagamento de dividendos até o 12º dia útil subsequente ao do mês de recebimento dos recursos. 

Gestão do fundo RBRF11

O RBRF11 é gerido pela gestora de recursos independente RBR Asset Management, que é 100% focada no mercado imobiliário.

A empresa executa estratégias de investimentos em incorporação, renda, crédito imobiliário, FIIs listados e investimentos nos EUA.

Atualmente, possui mais de R$ 4 bilhões em ativos imobiliários sob gestão através de fundos de investimentos e Club Deals.

O diferencial da RBR Asset Management é a credibilidade e modelo de partnership, com foco em construção de relacionamentos de longo prazo.

Participam do comitê de investimento responsável pelo RBRF11 o CEO Ricardo Almendra, o sócio e responsável por atividades de incorporação Guilherme Bueno Netto e o sócio responsável por mandatos de Properties e Crédito Caio Castro. 

A taxa de administração do fundo é de 0,2% a.a. e a taxa de gestão de 0,8% a.a., somando 1% a.a. em remuneração aos gestores. 

Já a taxa de performance é de 20% sobre o que exceder o benchmark, seguindo o cálculo abaixo:

Taxa de performance = 0,20 x { [Resultado] – [Patrimônio Líquido x (1+ Variação do IGP-M + 3% ou 4,5%)] }

Na última emissão de cotas, o valor unitário foi de R$ 93,53 e o investimento mínimo de 268 cotas (R$ 25.066,04). 

Estratégia do RBRF11

A estratégia de investimentos do RBRF11 se baseia na seleção de quatro tipos de ativos:

  • Ativos Alpha: principal estratégia do fundo, são cotas de fundos imobiliários que investem em imóveis prontos com alto potencial (majoritariamente abaixo do custo de reposição) com o objetivo de capturar a valorização dos ativos independentemente do nível de dividendos pagos
  • Ativos Beta: são posições táticas com foco em FIIs com ativos estabilizados e dividendos constantes. São fundos mais sensíveis às oscilações de curto prazo da economia como redução ou aumento da taxa de juros
  • CRIs: Certificados de Recebíveis Imobiliários que geram retornos acima do benchmark
  • Ativos de liquidez: recursos que aguardam alocação futura e ficam investidos em ativos de liquidez como Tesouro Direto, fundos de renda fixa, FIIs ou CRIs. 

De acordo com o relatório divulgado em novembro de 2020, esta é a distribuição da carteira atual do RBRF11 por estratégias:

  • 46% de ativos alpha
  • 30% de ativos de liquidez
  • 22% de ativos beta
  • 2% de CRIs.

Portfólio do fundo de fundos RBRF11

Atualmente, o portfólio do RBRF11 se divide entre os segmentos abaixo:

  • 41% de fundos imobiliários do segmento corporativo
  • 32% de fundos imobiliários de recebíveis
  • 13% de fundos imobiliários de logística e galpões
  • 10% de fundos imobiliários de shopping
  • 4% de outros ativos

Além disso, 67,67% dos fundos investidos são do tipo tijolo, ou seja, que investem em imóveis físicos para obtenção de renda por meio de contratos de locação e arrendamento.

Outros 24,74% são fundos de papel, isto é, que investem em títulos de renda fixa do mercado imobiliário, e os restantes 7,58% são distribuídos entre CRIs e ativos de liquidez.

Rentabilidade do RBRF11

Agora que você sabe como funciona a gestão e estratégia do RBR Alpha Multiestratégia Real Estate FII, podemos falar de rentabilidade.

Desde o início, o RBRF11 acumulou rentabilidade de 27,1% considerando a cota a mercado + dividendos e 28,2% considerando o patrimônio líquido + dividendos (data base de novembro de 2020).

No mesmo período, o IFIX teve um resultado de 26,4%, o CDI de 18,2% e o Ibovespa de 43,7%.

De novembro de 2019 a novembro de 2020, o fundo distribui em média R$ 0,66 por cota a título de dividendos.

Confira o histórico de dividendos desde 2019:

  • Jan-19: R$ 0,65 por cota
  • Fev-19: R$ 0,75 por cota
  • Mar-19: R$ 0,80 por cota
  • Abr-19: R$ 1,00 por cota
  • Mai-19: R$ 1,00 por cota
  • Jun-19: R$ 0,79 por cota
  • Jul-19: R$ 0,70 por cota
  • Ago-19: R$ 0,60 por cota
  • Set-19: R$ 0,65 por cota
  • Out-19: R$ 0,65 por cota
  • Nov-19: R$ 0,70 por cota
  • Dez-19: R$ 0,86 por cota
  • Jan-20: R$ 0,70 por cota
  • Fev-20: R$ 0,70 por cota
  • Mar-20: R$ 0,60 por cota
  • Abr-20: R$ 0,60 por cota
  • Mai-20: R$ 0,60 por cota
  • Jun-20: R$ 0,60 por cota
  • Jul-20: R$ 0,43 por cota
  • Ago-20: R$ 0,60 por cota
  • Set-20: R$ 0,75 por cota
  • Out-20: R$ 0,75 por cota
  • Nov-20: R$ 0,75 por cota.

E então, deu para analisar melhor o perfil do RBRF11?Agora é só comparar com outros fundos e ativos para tomar a decisão certa e diversificar seus investimentos.

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Gustavo Heldt

Gustavo Heldt

Gustavo Heldt é jornalista, especialista em investimentos, assessor e entusiasta de bons fundos e gestores.

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