HGRU11: decida se o fundo CSHG Renda Urbana FII vale a pena

Gustavo Heldt

HGRU11 é o código para negociar cotas do fundo imobiliário CSHG Renda Urbana FII na bolsa de valores.

O fundo ganhou força em 2020 por investir, principalmente, em imóveis locados por supermercados, lojas do varejo e instituições educacionais. 

Com a pandemia, o setor de varejo alimentício cresceu consideravelmente — o que torna os contratos de locação de longo prazo para o setor muito vantajosos.

Quer saber como o HGRU11 conseguiu se sair bem em um ano de crise?

É só seguir a leitura para conhecer melhor a gestão e decidir se vale a pena investir.

Como é fundo imobiliário HGRU11 

HGRU11 é o código de negociação do fundo de investimento CSHG Renda Urbana FII na bolsa de valores.

Esse fundo imobiliário é do tipo tijolo, ou seja, investe em imóveis físicos para obter rendimentos por meio de contratos de locação e arrendamento.

O diferencial do HGRU11 é o foco em imóveis alugados por grandes supermercados e instituições educacionais, que têm como característica contratos longos e multas pesadas em caso de rescisão.

Basicamente, seu objetivo é aplicar em empreendimentos imobiliários institucionais ou comerciais que não sejam lajes corporativas, escritórios, shopping centers ou da área de logística. 

Ele funciona em condomínio fechado com prazo indeterminado, ou seja, as cotas não são resgatáveis antes do término do fundo. 

O HGRU11 teve sua primeira emissão de cotas em janeiro de 2018 e já soma quatro emissões, sendo a última em agosto de 2020. 

Como todo fundo de investimento imobiliário (FII), distribui no mínimo 95% de seus resultados aos cotistas, pagando sempre no 10º dia útil do mês subsequente ao do recebimento dos recursos em caixa.

Gestão do HGRU11

O HGRU11 é gerido pela divisão de Asset Management da Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG Real Estate), uma gestora especializada em ativos do mercado imobiliário.

Atualmente, a empresa possui R$ 47,6 bilhões sob gestão e oferece diversas famílias de fundos aos seus clientes, gerenciados por grupos independentes de gestores (diretamente ou por intermédio de outras empresas como Canvas Capital e Verde).

A divisão de Asset Management trabalha em conjunto com as divisões de Private Banking e Investment Banking, atuando em uma rede integrada global.

O objetivo da gestora é trabalhar para antecipar os grandes movimentos do mercado e, dessa forma, gerar riqueza e proteger o patrimônio de seus clientes. 

O comitê de investimentos responsável pelas decisões do CSHG Renda Urbana FII é formado pelo gestor Augusto Martins, o responsável por ativos de logística e industrial Bruno Margato, a responsável pela controladoria Sarita Costa e o responsável por ativos de crédito imobiliário Pedro Galvão.  

A taxa de administração do HGRU11 é de 0,90% e a taxa de performance de 20% é cobrada sobre o que exceder 5,5% atualizado pela variação acumulada do IPCA.

Na última emissão, realizada em agosto de 2020, as cotas foram vendidas a R$ 119,20 + R$ 4,17 de custo de distribuição, totalizando R$ 123,37 por cota. 

O valor mínimo de investimento foi de R$ 29.800,00, correspondente a 250 cotas. 

Estratégia do HGRU11

A estratégia do HGRU11 é gerar renda por meio de contratos de aluguel de longo prazo, celebrados com empresas sólidas que ocupam imóveis urbanos de alta qualidade.

Como vimos, o foco é adquirir imóveis locados por redes supermercadistas e do varejo, além de instituições educacionais.

Cabe ao gestor do fundo realizar as aquisições e possíveis melhorias nos imóveis, e também decidir pela rescisão, não renovação, cessão ou transferência a terceiros dos contratos de locação atípicos.

Estes são os critérios utilizados para a escolha dos imóveis que compõem o patrimônio do fundo:

  • Perfil técnico do imóvel: composição, proporção de áreas, acabamentos internos, número de ambientes, cobertura, piso, paredes, forro, etc.
  • Perfil do locatário: rating da empresa, saúde financeira e dependência em relação ao imóvel
  • Histórico: aluguéis anteriores, histórico do contrato e aditivos, proprietários, antecessores e eventuais litígios
  • Localização: distância em relação aos públicos atingidos pela zona de influência de cada ponto comercial, infraestrutura de transporte disponível, adensamento populacional da região e consolidação da atividade do locatário no ponto
  • Contrato: aluguel, aviso prévio, prazo, garantias, multa de rescisão, etc .
  • Liquidez: capacidade de recolocação e de venda futura
  • Oportunidades: redução da vacância, renegociações, eventuais expansões ou revitalizações.

Portfólio do HGRU11

O portfólio do HGRU11 é composto por 31,7% de imóveis da área educacional, 27,6% do varejo de vestuário e 40,6% de supermercadistas e varejo alimentício em geral, conforme o relatório gerencial de dezembro de 2020. 

Além disso, 92,5% são contratos de locação atípicos, ou seja, que não seguem as padronizações do Código Civil e costumam ter prazos mais longos, multas mais altas e condições personalizadas de rescisão. 

Ao mesmo tempo, 14% deles são corrigidos pelo IGP-M e 86% pelo IPCA.

Em relação aos ativos da carteira, a distribuição é a seguinte:

  • 73% de empreendimentos imobiliários
  • 11% de cotas do fundo Succespar Varejo FII (SPVJ!!)
  • 8% de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)
  • 5% em títulos de renda fixa
  • 4% em cotas de outros FIIs.

Alguns exemplos de locatários dos imóveis são as lojas Pernambucanas, supermercados Sam’s Club, e Faculdade Estácio Salvador. 

Rentabilidade do HGRU11 

Agora que você conhece a gestão, estratégia e portfólio, vamos dar uma olhada na rentabilidade do HGRU11.

Desde o IPO, o fundo acumulou 68,45% de rentabilidade sobre as cotas, em comparação com 23,4% do IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) e 13,5% do CDI bruto, tendo como data de referência dezembro de 2020.

Entre dezembro de 2019 e dezembro de 2020, o fundo rendeu 6,4% — um resultado satisfatório, considerando um ano de pandemia e o retorno do IFIX em -10,2% e CDI em 2,8%. 

Já no ano de 2019, a rentabilidade foi de 30,9%, em comparação com 27,7% do IFIX e 5,8% do CDI Bruto. 

Em relação aos resultados por cota, o fundo entregou R$ 0,72 por cota em dezembro de 2020, com Dividend Yield de 6,7%. 

De modo geral, 2020 foi um ano de grande crescimento para o fundo, que teve um retorno equivalente a 233% do CDI e quintuplicou seu número de cotistas (de 20.404 para 101.201). 

Agora a questão é se o CSHG Renda Urbana FII continuará crescendo em 2021, impulsionado pelos setores do varejo e educação.

E então, conseguiu avaliar melhor o HGRU11?Antes de negociar as cotas, conheça mais fundos imobiliários, fundos de açõesfundos de índice (ETFs) e outros produtos aqui no blog.

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