HGPO11: guia para investir no CSHG Prime Offices FII

Gustavo Heldt

O HGPO11 é um dos fundos imobiliários (FIIs) que teve valorização de cotas em 2020, apesar dos impactos da pandemia.

Seu nome oficial é CSHG Prime Offices FII e o segmento é de lajes corporativas, com portfólio formado por dois edifícios comerciais de alto padrão de São Paulo.

O fundo é de condomínio fechado e voltado a investidores em geral, tendo realizado uma única emissão de cotas em 2010.

Quer saber se vale a pena investir no HGPO11?

Então, siga a leitura e analise a gestão, rentabilidade e estratégia do fundo.

Como é o fundo imobiliário HGPO11

HGPO11 é o código para negociar cotas do fundo imobiliário CSHG Prime Offices FII.

O fundo está na categoria tijolo, o que significa que investe em imóveis prontos e obtém rendimentos com contratos de locação.

No caso, a carteira é formada por lajes corporativas (escritórios) de alto padrão na capital São Paulo.

O HGPO11 funciona em condomínio fechado com prazo indeterminado e é voltado a investidores em geral (não é preciso ser um investidor qualificado ou profissional para aplicar).

Seu objetivo é adquirir empreendimentos imobiliários prontos e também bens e direitos a eles relacionados, buscando rendimentos por meio de contratos de locação e arrendamento, além dos ganhos de capital com a valorização das cotas.

O fundo teve sua primeira e única emissão de cotas em setembro de 2010, quando captou R$ 165 milhões de 396 investidores para adquirir os empreendimentos iniciais. 

Desde então, suas cotas estão disponíveis para negociação na bolsa de valores. 

Gestão do fundo imobiliário HGPO11

O fundo imobiliário HGPO11 é gerido pela divisão de Asset Management da Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG Real State), uma gestora especializada em ativos do mercado imobiliário.

Atualmente, a empresa possui R$ 47,6 bilhões sob gestão e oferece diversas famílias de fundos aos seus clientes, gerenciados por grupos independentes de gestores (diretamente ou por intermédio de outras empresas como Canvas Capital e Verde).

A divisão de Asset Management trabalha em conjunto com as divisões de Private Banking e Investment Banking, atuando em uma rede integrada global.

A taxa de administração do CSHG Prime Offices FII é de 0,625% a.a., sem taxa de performance.

Na constituição do fundo, foram emitidas 165 mil cotas com valor unitário de R$ 1 mil.

Estratégia do fundo

A estratégia do HGPO11 é manter no mínimo 90% do patrimônio líquido investido nos imóveis que compõem o portfólio-alvo.

No caso, são dois edifícios comerciais que se destacam pela localização privilegiada na cidade de São Paulo e pelo alto padrão de construção: o Edifício Metropolitan e o Edifício Platinum.

Além desses dois imóveis, o fundo imobiliário também pode investir em:

  • Prédios e imóveis destinados à atividade comercial em geral
  • Ações ou cotas de sociedades com propósito coerente com as atividades permitidas aos fundos de investimento imobiliários
  • Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI)
  • Letras Hipotecárias (LH)
  • Letras de Crédito Imobiliário (LCI)
  • Cotas de outros FIIs.

Todos os imóveis adquiridos pelo fundo passam por uma auditoria, diligência jurídica e avaliação econômico-financeira.

Estes são os critérios usados para escolher as propriedades:

  • Os imóveis devem estar localizados em regiões metropolitanas de qualquer uma das capitais brasileiras ou em grande centro urbano que, embora não possuindo a condição de capital, tenha população compatível com o porte da atividade prevista para o imóvel
  • Os imóveis deverão ter potencial de geração de renda que, em conjunto ou individualmente, tenham no mínimo 100m² de área locável, representados, de forma genérica, por imóveis de médio a alto padrão
  • Os imóveis deverão estar em ótimo estado de conservação, devendo ser feita análise de comprovação do mesmo no caso de imóveis mais antigos que tenham passado por reformas ou revitalizações.

Portfólio do HGPO11

O portfólio do HGPO11 mantém o Edifício Metropolitan e o Edifício Platinum como seus principais empreendimentos imobiliários, conforme relatório gerencial de dezembro de 2020.

Os dois imóveis representam 99,7% da carteira do fundo (78,9% no Metropolitan e 20,1% no Platinum), e os restantes 0,3% são alocados em renda fixa. 

Ambos fazem parte do mesmo condomínio de escritórios, composto por duas torres. 

Veja as principais características de cada edifício:

Edifício Metropolitan

O Edifício Metropolitan está localizado na Rua Amauri, 255, no bairro do Itaim Bibi (grande centro corporativo), e possui as seguintes características:

  • Área Locável Total (ATL) de 10.215 m²
  • 18 andares
  • Acabamentos principais em mármore importado e granito
  • Heliponto com operação para pousos e decolagens diurnos e noturnos
  • Piso elevado metálico modular;
  • Quatro subsolos de garagem
  • Ar condicionado central
  • Gerador para as instalações de iluminação e força das áreas comuns e privativas;
  • Segurança com circuito fechado de TV, cartões magnéticos de acesso, catracas, cancelas e vigilância 24h
  • Quatro elevadores com capacidade para 16 passageiros / 1.120 Kg
  • Administração Predial Personalizada – Grupo JHSF.

Edifício Platinum

O Edifício Platinum está localizado na Rua Jerônimo da Veiga, 384, no bairro do Itaim Bibi (grande centro corporativo), e possui as seguintes características:

  • Área Locável Total (ATL) de 2.498 m²
  • 12 andares
  • Acabamentos principais em mármore importado e granito
  • Heliponto com operação para pousos e decolagens diurnos e noturnos 
  • compartilhado com Edifício Metropolitan
  • Piso elevado metálico modular em todos os andares
  • Três subsolos de garagem
  • Ar condicionado central
  • Gerador para as instalações de iluminação e força das áreas comuns e privativas
  • Segurança com circuito fechado de TV, cartões magnéticos de acesso, catracas,cancelas e vigilância 24h 
  • Três elevadores com capacidade para 10 passageiros/750kg
  • Administração Predial Personalizada – Grupo JHSF. 

Rentabilidade do fundo HGPO11

Desde seu início, o fundo HGPO11 acumula 392,5% de rentabilidade, contra 142,2% do CDI bruto.

De dezembro de 2019 a dezembro de 2020, a rentabilidade foi de 6,2% contra -10,2% do IFIX (Índice de Fundos de Investimento Imobiliários) e 2,8% do CDI — um ótimo resultado em tempos de pandemia.

Já em 2018, a rentabilidade foi de 36,9% em comparação com 36% do IFIX e 6% do CDI.

Em relação aos dividendos, esses foram os valores distribuídos em 2020:

  • Janeiro/2020: R$ 0,89/cota
  • Fevereiro/2020: R$ 0,89/cota
  • Março/2020: R$ 0,89/cota
  • Abril/2020: R$ 0,89/cota
  • Maio/2020: R$ 0,89/cota
  • Junho/2020: R$ 0,89/cota
  • Julho/2020: R$ 0,94/cota
  • Agosto/2020: R$ 0,94/cota
  • Setembro/2020: R$ 0,94/cota
  • Outubro/2020: R$ 0,94/cota
  • Novembro/2020: R$ 0,94/cota
  • Dezembro/2020: R$ 0,98/cota.

Apesar das incertezas do mercado, a performance de ocupação do fundo tem sido bastante satisfatória, inclusive com diversos locatários manifestando interesse na expansão da ocupação, de acordo com a gestão.

E aí, deu para analisar melhor o HGPO11?Para ter parâmetros mais confiáveis, compare com outros fundos de tijolo como HSLG11, HGRE11 e BTLG11.

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Gustavo Heldt

Gustavo Heldt

Gustavo Heldt é jornalista, especialista em investimentos, assessor e entusiasta de bons fundos e gestores.

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