BTG Pactual Agro Logística FII (BTAL11): conheça esse novo fundo

Gustavo Heldt

O BTAL11 – BTG Pactual Agro Logística FII é uma nova opção de fundo imobiliário para investidores que buscam exposição ao agronegócio. 

Sua estratégia é investir na aquisição ou construção de unidades de armazenagem e logística para suprir o déficit logístico da produção agrícola brasileira. 

Dessa forma, a rentabilidade do fundo virá dos aluguéis pagos pelos produtores, que serão firmados em contratos com prazo mínimo de 10 anos e correção pelo IPCA.

Quer entender melhor a gestão do BTG Pactual Agro Logística FII (BTAL11)?

Então, continue lendo e decida se é um bom negócio comprar sua cota na bolsa de valores. 

Lançamento do BTAL11 – BTG Pactual Agro Logística FII

O BTG Pactual Agro Logística FII (BTAL11) é um fundo de investimento imobiliário que anunciou sua primeira emissão de cotas em dezembro de 2020. 

Ele será focado em direitos reais sobre imóveis não residenciais do segmento logístico e industrial da cadeia do agronegócio, com finalidade de produção, armazenagem e processamento, além do segmento de portos e retroportos.

Inicialmente, o fundo deverá adquirir 14 ativos de infraestrutura logística do setor, como terminais de transbordo, centros de recebimento e armazéns. 

Para isso, a meta é levantar R$ 500 milhões distribuídos em 5 milhões de cotas, ao preço de R$ 100,00 por cota (aplicação mínima inicial de 10 cotas).

Na bolsa de valores, as cotas do fundo serão negociadas pelo código BTAL11, e a oferta é aberta para qualquer tipo de investidor.  

O prazo para reserva de cotas do BTG Pactual Agro Logística FII é de 28 de dezembro de 2020 a 20 de janeiro de 2021, com liquidação da oferta no dia 28 de janeiro de 2021

Gestão do BTG Pactual Agro Logística FII (BTAL11)

O BTG Pactual Agro Logística FII (BTAL11) será gerido pela BTG Pactual Asset Management, com direito a consultoria técnica da Funchal Investimentos, que possui grande expertise em produtos financeiros do agronegócio.

Atualmente, a BTG Pactual possui mais de R$ 329 bilhões em ativos sob sua gestão, e se destaca na área de real state com R$ 16 bilhões em ativos imobiliários. 

Já a Funchal Investimentos possui sócios com 40 anos de experiência no agronegócio e histórico de atuação com os grandes players do mercado. 

A taxa de administração cobrada será de 1,10% ao ano sobre o valor do patrimônio líquido do fundo, sem taxa de performance.

O valor de subscrição é de R$ 100,00 por cota, acrescida do custo de distribuição de R$ 4,32 (R$ 104,32 por cota).

Oportunidades para o BTG Pactual Agro Logística FII 

A criação do BTG Pactual Agro Logística FII é motivada pelo crescimento do agronegócio no país e insuficiência de investimentos em logística e infraestrutura na área.

A expectativa é que o setor mantenha um crescimento por volta de 4% nos próximos 10 anos e que a demanda de armazenagem e logística aumente na mesma proporção. 

Além disso, a agronegócio mostrou grande resiliência diante da crise do coronavírus.

Em paralelo, o segmento de fundos imobiliários ultrapassou a marca de um milhão de investidores em agosto de 2020, e o volume negociado diariamente já chegou a R$ 213 milhões ao dia. 

Logo, o BTG Pactual Agro Logística FII surge como intermediário para solucionar o déficit de armazenamento para os principais players do agronegócio, especialmente em regiões com alta densidade deficitária em relação à capacidade de produção. 

A ideia é atender às necessidades dos produtores com recursos de longo prazo e taxas competitivas e, ao mesmo tempo, atender às demandas dos investidores com yields atrativos e risco controlado. 

Estratégia do BTAL11 – BTG Pactual Agro Logística

A estratégia do BTAL11 – BTG Pactual Agro Logística FII é investir em imóveis logísticos do agronegócio que aproveitam as principais vias de escoamento da produção agrícola para exportação e consumo interno.

A gestão pretende adquirir ativos com preços que estejam, no mínimo, 15% abaixo do valor de mercado, para mitigar o risco de crédito. 

Além disso, serão utilizados instrumentos de garantias adaptados a cada operação para assegurar o fluxo de pagamento dos aluguéis, como seguros locatícios, cláusulas de take-or-pay e aval dos sócios.

Inicialmente, o BTAL11 vai adquirir 14 ativos logísticos de diferentes tipos, em regiões com alta demanda por armazenagem de produtos e escoamento de produção.

Os contratos serão estruturados na modalidade atípica de locação e ajustados anualmente pela inflação (IPCA), com prazo de vencimento mínimo de 10 anos e adquiridos ao cap rate (taxa de capitazação) implícito de 9,5% a 11% ao ano. 

Rentabilidade do BTAL11 – BTG Pactual Agro Logística FII

Como o BTG Pactual Agro Logística FII é novo, temos apenas previsões de rentabilidade realizadas pela gestora.

A partir de uma projeção do fluxo de caixa do fundo para os próximos 10 anos (tempo de duração dos contratos), a gestão do BTAL11 prevê um dividend yield de 5,3% para o primeiro ano do fundo. 

A partir do segundo ano, é previsto um yield de 8,1%.

Vale ressaltar que, como todo FII, o BTG Pactual Agro Logística FII possui tratamento tributário diferenciado com isenção de impostos — o que pode aumentar os rendimentos no fim das contas, em comparação com outros produtos. 

No entanto, é importante considerar também os riscos envolvidos nos fundos imobiliários, como um possível atraso para conclusão de obras, inadimplência de locatários e penalidades como multas ambientais. 

E então, tirou todas as suas dúvidas sobre o BTAL11 – BTG Pactual Agro Logística FII? 

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Gustavo Heldt

Gustavo Heldt

Gustavo Heldt é jornalista, especialista em investimentos, assessor e entusiasta de bons fundos e gestores.

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